Cum să vă faceți proprietarul să plătească Defectele in apartament? Printre cele mai frecvente probleme de drept locativ – un boiler defect, un sistem de încălzire stricat, mucegai sau alte daune. Este o veste bună atunci când, după un apel la administratorul proprietății, muncitorii sosesc în curând și remediază defecțiunea. Dar, de cele mai multe ori, chiriașii trebuie să aștepte luni de zile sau chiar proprietarul refuză în mod categoric reparația. Ce se poate face în astfel de cazuri? Cum îi puteți da proprietarului un avantaj și cum puteți să vă impuneți dreptul la un apartament fără defecte?
Legea este clară: proprietarul este obligat să lase chiriașului apartamentul într-o stare corespunzătoare și fără defecte și să îl păstreze în această stare pe durata închirierii. La urma urmei, pentru asta plătești chirie. În cazul în care apar defecte și defectiunii, proprietarul trebuie să le remedieze. Defectele tipice ale apartamentelor sunt ferestrele care prezintă scurgeri, deteriorări cauzate de umiditate sau canalizări blocate. Dar zgomotul, paraziții sau un spațiu de locuit care este cu cel puțin zece procente mai mic decât cel prevăzut în contractul de închiriere sunt, de asemenea, considerate defecte în conformitate cu legea privind închirierea. Prin urmare, un defect reprezintă orice abatere de la calitatea convenită prin contract. Faptul că proprietarul este sau nu responsabil pentru aceasta este irelevant. De exemplu, proprietarul trebuie să înlocuiască și geamurile de la ferestrele sparte de petardele din noaptea de Revelion sau chiar luminile defecte din casa scării. Daunele cauzate de chiriașul însuși, cum ar fi pata de vin roșu de pe covor, sunt, desigur, excluse.
Raportați defectele în scris
Care este cel mai bun mod de a remedia problema cât mai repede posibil?
Pasul numărul unu este de a informa imediat proprietarul despre defect și de a-i da astfel posibilitatea de a remedia situația. Chiriașii sunt chiar obligați prin lege să facă acest lucru. La urma urmei, proprietarul nu poate ști, dacă există gândaci în apartament sau dacă peretele este umed. În cazul în care acest lucru nu este raportat și se produc daune indirecte, chiriașul este răspunzător pentru daune.
“Pentru a vă ușura situația, cel mai bine este să informați proprietarul în scris”, recomandă Erich Mocanu de la organizația AEBS. Dar Mocanu recomandă, de asemenea, notificarea în scris a defecțiunilor din alt motiv. Deși o societate de administrare a proprietății cooperatiste va răspunde și la apelurile telefonice sau la e-mailuri, nu se pot obține alte pretenții, cum ar fi dreptul de a rezilia fără preaviz în cazul unor defecte extreme sau al unor cereri de despăgubiri.
O scrisoare recomandată nu constituie o garanție
Dacă ați avut deja o experiență neplăcută cu managementul proprietății, trebuie să vă asigurați că livrarea poate fi dovedită. Contrar credinței comune, o scrisoare recomandată cu confirmare de primire nu oferă o certitudine de sută la sută: “Proprietarul ar putea pretinde că în plic era ceva complet diferit”, explică Erich Mocanu. Singura metodă sigură este să mergeți la biroul proprietarului și să obțineți o copie a scrisorii pentru a confirma primirea. Sau puteți trimite un mesager căruia i-ați arătat conținutul scrisorii și care va confirma și el primirea.
Notificarea defectelor ar trebui să conțină cu siguranță un termen limită specific pentru rectificare. În cazul unei situații de urgență, de exemplu o țeavă spartă sau o defecțiune a sistemului de încălzire pe timp de iarnă, trebuie să se acționeze imediat. Pentru defectele normale, o perioadă de 14 zile este de obicei considerată rezonabilă. Totuși, uneori, o perioadă mai lungă poate fi rezonabilă, de exemplu, dacă pereții umezi trebuie să se usuce în mod corespunzător înainte de a fi vopsiți din nou.
Nu aruncati bani pe fereastra
Pe lângă descrierea defectului și stabilirea unui termen limită, trebuie să fie inclusă și notificarea de reducere a chiriei. Atâta timp cât defectul nu este nesemnificativ, chiria poate fi redusă. Cu toate acestea, puteți, de asemenea, să declarați mai întâi plata integrală a chiriei cu rezervare. “Dacă nu se întâmplă nimic timp de câteva săptămâni după aceea, chiria poate fi redusă retroactiv”, explică Erich Mocanu, expertul de la AEBS.org. Dacă vă plângeți în mod constant, dar continuați să plătiți chiria fără să vă plângeți, nu este exclusă o reducere ulterioară a chiriei, dar s-ar putea să renunțați la bani, deoarece nu puteți cere înapoi chiria pe care ați plătit-o fără să vă plângeți.
Reducerea chiriei nu este lipsită de riscuri
Cu toate acestea, reducerea chiriei, care este foarte populară printre chiriași, nu este lipsită de riscuri. În principiu, aveți dreptul de a nu plăti întreaga chirie atât timp cât apartamentul nu este în stare corespunzătoare. Acest drept nu trebuie să fie “solicitat” de la proprietar și nu depinde de consimțământul acestuia. “Dar dacă reducerea este incorectă, adică complet nepotrivită, puteți pierde apartamentul”, explică Erich Mocanu.
Mulți chiriași își supraestimează posibilele cereri de reducere. Aceștia consultă deseori tabele dubioase de pe internet în loc să apeleze la consultanță juridică profesională. “Atenție la listele de reducere a chiriei!” este, așadar, și deviza asociației de locatari. Nu există cote general valabile pentru anumite defecte; totul depinde întotdeauna de fiecare caz în parte. Chiar și hotărârile judecătorești cu cote de reducere enumerate în broșurile Asociației germane a chiriașilor sunt cazuri exemplificative și servesc doar ca un ghid aproximativ. Instanțele reacționează cu o nemulțumire din ce în ce mai mare în cazul în care chiria este redusă cu 30 de procente din cauza unui fleac, cum ar fi o gaură în parchet sau o mică pată de mucegai. Devine periculos cel târziu atunci când nu se plătește chiria pe două luni și proprietarul amenință cu rezilierea contractului de închiriere. În caz de îndoială, chiriașul trebuie să dovedească în instanță că a solicitat consiliere juridică competentă și că nu a redus chiria “din instinct”. De asemenea, nu se poate mulțumi doar cu citirea articolelor din ziare, așa cum a hotărât acum câțiva ani Tribunalul Regional din Berlin (LG Berlin, 6 septembrie 2005 – 63 S 111/05).
De asemenea, mulți chiriași habar nu au cât de detaliat trebuie să fie descrise și dovedite în instanță defectele. La urma urmei, judecătorii trebuie să își poată face o idee despre cât de grav sunt afectate condițiile de trai ale chiriașului din cauza defectului. Nu este suficient să se invoce “bătăi și ciocănituri” constante din partea apartamentului vecin. Chiar și un jurnal de zgomot ținut de-a lungul anilor nu îi satisface pe mulți judecători. Mai degrabă, daunele și deficiențele trebuie să fie documentate în detaliu, de exemplu prin fotografii, martori, măsurători de zgomot sau opinii de experți.
Cei care continuă să plătească chiria integral cu rezervare sunt în siguranță. Uneori este bine să conveniți cu proprietarul o reducere forfetară a chiriei, de exemplu în cazul modernizării. De asemenea, acest lucru scutește de obligația de a ține un jurnal de construcție.
O reducere a chiriei este exclusă dacă chiriașul știa despre viciu în momentul semnării contractului sau ar fi putut să îl recunoască cu ușurință. De exemplu, dacă v-ați mutat într-o clădire veche, cu o scară dărăpănată și ferestre putrede, nu puteți reduce ulterior chiria.
Reducere din chiria rece
Cu toate acestea, dreptul de a obține remedierea defectului nu este exclus în principiu, cu excepția cazului în care starea proastă a fost stipulată în contract. Cu toate acestea, nu trebuie să acceptați defecte pe care nu le-ați putut observa la prima vedere, cum ar fi încălzirea care funcționează prost sau zgomotul din vecinătate. Și în toate celelalte cazuri, dreptul la reducerea chiriei este reactivat după o majorare a chiriei. De altfel, reducerea chiriei este întotdeauna dedusă din chiria rece.
Să plătești o chirie mai mică poate fi plăcut, dar de fapt vrei ca defectele să fie remediate. Deci, ce faceți dacă termenul limită a trecut și proprietarul tot nu vrea să cedeze?
Opțiunea 1: Dreptul de autoeliminar a problemeie
Posibilitatea numărul unu: așa-numitul drept de auto-reparare. Acest lucru înseamnă că dumneavoastră înșivă comandați reparația și apoi proprietarul vă rambursează costurile sau le decontează din chirie. Acest lucru este deosebit de util în cazul unor daune minore, cum ar fi un boiler defect sau o fisură în chiuvetă. Dar aveți grijă: proprietarul trebuie să ramburseze doar “cheltuielile necesare”. Așadar, nu puteți comanda pur și simplu o fereastră nouă dacă cea veche ar putea fi reparată.
De asemenea, o condiție prealabilă pentru a putea repara singur defectele este ca proprietarul să fi fost efectiv “pus în întârziere”, după cum spun avocații. Dacă nu puteți dovedi că ați stabilit un termen limită pentru ca proprietarul să remedieze defecțiunea, s-ar putea să rămâneți cu costurile. Singura excepție: în caz de “pericol iminent”, cum ar fi o țeavă spartă, puteți chema imediat un reparator dacă proprietarul nu poate fi contactat.
Opțiunea 2: Dreptul de retenție
A doua posibilitate este dreptul de retenție, un mijloc clasic de presiune care, potrivit experților în dreptul locativ, este mult mai eficient decât reducerea chiriei. Chiriașul poate reține de trei până la cinci ori valoarea reducerii – până la remedierea defecțiunii. Dreptul de retenție se aplică numai în cazul unor defecte grave. Spre deosebire de reducerea chiriei, însă, sumele reținute trebuie restituite imediat ce prejudiciul a fost reparat. Cu toate acestea, nu ar trebui să recurgeți niciodată la acest remediu fără să vă consultați cu asociația de locatari sau cu avocatul dumneavoastră.
Posibilitatea 3: Acțiunea de eliminare a defectelor
În cele din urmă, există opțiunea de a exercita presiuni asupra unui proprietar reticent, acționând în instanță pentru a obține remedierea defectelor. “Dezavantajul este că procesele durează adesea mult timp”, spune Erich Mocanu. Experiența asociației de locatari arată însă că mulți proprietari nu fac nimic timp de ani de zile – dar imediat ce este intentat un proces, se trezesc.
Cine altcineva poate ajuta?
În paralel cu procedura privind dreptul locativ, puteți apela, de asemenea, la autoritatea Sanatate Publica sau la inspecția în construcții (Gesundheitsamt sau Bauaufsicht), dacă este necesar. Cu toate acestea, aceste autorități vor lua măsuri doar dacă sănătatea chiriașului este pusă în pericol sau dacă traiul este afectat în mod fundamental, de exemplu în cazul unei infestări cu dăunători, al unei defecțiuni de încălzire pe timp de iarnă sau al unui blocaj de apă. În acest caz, autoritățile nu numai că pot impune amenzi administrative proprietarilor care nu sunt dispuși să plătească, dar pot, de asemenea, să ordone executarea unor prestații de înlocuire, de exemplu, să comande combustibil pentru încălzire sau să acopere acoperișul care prezintă scurgeri. Asociația de locatari a avut experiențe diferite în ceea ce privește implicarea oficială, dar, în cele din urmă, nu strică să se adopte o abordare pe două direcții.
Prin urmare, chiriașii au la dispoziție mai multe opțiuni pentru a-și determina proprietarul să ia măsuri. Care este pasul corect trebuie discutat întotdeauna în cadrul consultanței juridice.
