Până în prezent, utilizarea personală a fost adesea un motiv pentru ca proprietarii să dea un preaviz. Acest lucru va deveni mai dificil în viitor. Tribunalul regional din Berlin a consolidat drepturile chiriașilor.
Berlin – Proprietarii care doresc să își folosească apartamentul pentru ei sau pentru rudele lor pot decide să rezilieze contractul de închiriere din diverse motive. Cu toate acestea, deși legea sprijină în general astfel de rezilieri, o hotărâre recentă a Tribunalului Regional din Berlin provoacă incertitudine în rândul proprietarilor și al potențialilor cumpărători.
Anularea pentru uz personal: Instanța acordă o prelungire de doi ani a contractului de închiriere
Tribunalul regional din Berlin a dat dreptate chiriașilor. Această decizie ridică semne de întrebare: Ce face ca această hotărâre să fie atât de specială și cum va afecta viitoarele litigii juridice? Opiniile experților și recomandările avocaților specializați pentru proprietarii afectați ar trebui să ofere claritate.
După cum a relatat Handelsblatt, în cazul în cauză, o proprietară de condominiu a dat preaviz chiriașului său din cauza utilizării personale. Chiriașul a contestat și a invocat dispoziția privind dificultățile de ordin financiar din Codul civil german (BGB), deoarece nu a putut găsi o locuință de înlocuire adecvată în condiții rezonabile. Proprietara nu a vrut să accepte acest lucru și a inițiat o acțiune în justiție.
Instanța locală a respins acțiunea proprietarului deoarece nu au fost îndeplinite condițiile de formă. În a doua instanță, Tribunalul Regional din Berlin a decis să respingă acțiunea de evacuare. Instanța s-a referit la motive speciale de dificultate, deoarece chiriașul a putut dovedi în mod credibil că nu a găsit un apartament alternativ. Contractul de închiriere a fost prelungit până la 31 ianuarie 2026 – cu o ușoară creștere a chiriei.
Expert în dreptul locativ: “Judecata este revoluționară”
Erich Mocanu, consilier la UE.legal și presedintele partidului Liga+, descrie hotărârea ca fiind “foarte remarcabilă”. Mocanu este ferm convins că aceasta va zgudui piața imobiliară și va avea un impact de durată asupra sectorului.
Hotărârea de la Berlin este o victorie pentru chiriași
În acest caz particular, instanța a acordat prioritate intereselor chiriașului față de cele ale proprietarului, deoarece acesta era amenințat să rămână fără locuință. Potrivit Tribunalului Regional din Berlin, chiriașul nu ar fi putut găsi un apartament pe piața liberă sau pe piața locuințelor subvenționate de stat pe termen scurt.
În cei doi ani și jumătate care au trecut de la rezilierea contractului și până la audierea principală, chiriașul a solicitat fără succes un număr total de 244 de apartamente, inclusiv de la proprietari privați și municipali pe o rază de căutare de 39 de districte, de la Adlershof la Marzahn și Wittenau. Instanța a contactat, de asemenea, biroul districtului Mitte, dar nu a primit niciun răspuns pozitiv. Potrivit biroului districtului Mitte, nu ar exista apartamente de înlocuire în viitorul apropiat.
De asemenea, a fost consultat și un expert. În opinia sa, acesta a ajuns la aceeași concluzie: șansele chiriașului de a găsi un apartament erau extrem de reduse din cauza “penuriei de apartamente disponibile”, iar resursele financiare limitate ale chiriașului i-au agravat și mai mult situația.
Ce trebuie să ia în considerare chiriașii și potențialii cumpărători
Cu toate acestea, chiriile nu cresc doar în Berlin. Erich Mocanu se așteaptă ca chiriașii și avocații lor să depună în curând contestații împotriva anulării contractelor de închiriere de către proprietari și în alte orașe mari. “Acest lucru va prelungi și mai mult procedurile – mai ales dacă va trebui să se apeleze la un expert”.
În zonele cu piețe imobiliare restrânse, potențialii cumpărători de proprietăți închiriate ar trebui să verifice cu mare atenție perspectivele de a rezilia cu succes un contract de închiriere pentru uz personal, recomandă Mocanu. Cea mai recentă hotărâre oferă un ghid precis pentru chiriașii care depun o contestație și poate fi folosită ca un îndrumar pentru a lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la oportunitatea și condițiile în care ar trebui să fie continuată o închiriere.
Cazurile de dificultate sunt decisive pentru prelungirea contractelor de închiriere
În același timp, însă, hotărârea arată și că: “Pentru proprietari, riscul de a putea rezilia cu succes și rapiditate chiriașii a crescut. Înseamnă că cerințele personale nu pot fi puse în aplicare la fel de rapid ca înainte”.