În principiu, căldura nu este un defect la un apartament închiriat, dar se decide și de la caz la caz. Nu există o reglementare legală în acest sens. O creștere a temperaturii în apartament nu este în general un defect, nici măcar într-un apartament la mansardă, potrivit Asociației Chiriașilor din München.
Cu toate acestea, dacă apartamentul devine insuportabil de cald în lunile de vară, chiriașul poate reduce chiria sau chiar rezilia apartamentul fără preaviz.
Așa-numitele reguli tehnice pentru locurile de muncă oferă un punct de referință. În consecință, temperatura camerei în încăperile de lucru nu trebuie să fie mai mare de 26 de grade Celsius. Potrivit asociației de locatari, aceste valori ar putea fi transferate și în apartamente.
Deoarece temperaturile peste 26 de grade din apartament afectează calitatea vieții și, prin urmare, sunt susceptibile de a fi un defect, chiriașul poate reduce și chiria. Cu toate acestea, acest lucru se aplică doar zilelor lunii în care este de fapt atât de cald și nu pentru întreaga lună.
Reducerea chiriei cu 20% justificată.
Instanțele judecă diferit. Tribunalul Districtual din Hamburg a acordat o reducere a chiriei cu 20% dacă temperatura este întotdeauna peste 30 de grade în timpul zilei și temperatura nu scade sub 25 de grade noaptea (hotărârea din 10 mai 2006, AZ.: 46 C 108/04). ).
Instanța a admis cererea reconvențională a chiriașului și a dispus proprietarului să remedieze viciul. Proprietarul trebuie să instaleze o protecție profesională împotriva căldurii de vară care să respecte regulile tehnologiei. Principiul călăuzitor este: „Dacă în lunile de vară temperaturile dintr-un apartament nou cu preț ridicat, bine echipat calitativ, sunt semnificativ peste pragul de bunăstare – cel puțin cu izolare termică structurală insuficientă – datorită încălzirii clădirii ca rezultat al radiației solare, acesta reprezintă un defect”.
Judecătoria Leipzig, în schimb, a decis că chiriașul unui apartament la mansardă trebuie să accepte temperaturile de vară, deoarece oricine închiriază un astfel de apartament trebuia să se aștepte ca camerele de acolo să se încălzească mai mult vara decât în alte apartamente. Prin urmare, pot fi suportate temperaturi interioare de 30 de grade Celsius (hotărârea din 06.09.2004, AZ.: 164 C 6049/04).
Instanța a atras atenția asupra faptului că reglementările privind sănătatea și securitatea în muncă nu se aplică închirierilor de locuințe. În opinia autorului, totuși, acest punct de vedere nu mai rezistă controlului juridic (vezi mai sus).
Factorul decisiv este că oricine cunoaște un defect de închiriere la încheierea contractului nu poate cere remedierea defectului.
Obligația principală a locatorului este de a acorda folosința bunului închiriat pe durata relației contractuale. În cazul în care utilizarea bunului închiriat este limitată de defecte, chiriașul are dreptul de a reduce chiria.
Baza de evaluare a reducerii conform § 536 BGB este chiria brută (chiria inclusiv toate costurile accesorii). Este irelevant dacă costurile suplimentare sunt datorate ca sumă forfetară sau ca avans (Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 6 aprilie 2005 – XII ZR 225/03).
Practic, proprietarul este obligat conform § 535 I S. 2 BGB să predea și să întrețină bunul închiriat într-o stare contractuală, adică fără defecte. În cazul în care există defecte în proprietatea închiriată, este responsabilitatea proprietarului să le remedieze imediat. Această obligație există indiferent de culpă. Este imaginea în oglindă a obligației de plată a chiriașului („trebuie să ai bani”).
Totuși, locatorul trebuie să ia cunoștință de defect, adică locatarul este obligat să notifice locatorul defectul și să îi solicite remedierea defectului într-un termen rezonabil. În cazul în care locatarul nu reclamă viciul, dreptul locatarului la reducerea chiriei decade, dar numai pentru perioada de timp în care se neglijează obligația de notificare.
În principiu, însă, există întotdeauna riscul ca dacă chiria este redusă și proprietarul nu o acceptă, contractul să fie reziliat din cauza întârzierii plății. Prin urmare, pentru a fi în siguranță, plățile ar trebui să fie efectuate în continuare cu rezerve până când situația este clarificată.
În decizia sa din 21 februarie 2017 (Az.: VIII ZR 1/16), Curtea Federală de Justiție a precizat: Întrucât un chiriaș are dreptul la o proprietate închiriată fără vicii, chiriașul ar putea fi indiferent față de cauza defectului. . Chiriașul este obligat doar să descrie în detaliu defectul proprietarului, chiriașul nu trebuie să investigheze cauza defectului.
Pentru a îndeplini sarcina probei care îi revine, chiriașul trebuie doar să descrie „simptomele deficienței” cu suficientă acuratețe. Reducerea chiriei nu depinde, de asemenea, de care este motivul deprecierii proprietății închiriate.
Cererile de reducere a chiriei nu expiră
Nu există un termen de prescripție pentru pretenția privind starea contractuală a proprietății închiriate. Dreptul chiriașului de a avea un defect înlăturat ca parte a dreptului de întreținere a folosinței este pe perioada închirierii.
Deoarece § 535, paragraful 1 teza 2 BGB obligă proprietarul să mențină bunul închiriat în stare de folosință pe toată perioada închirierii. Termenul obișnuit de prescripție de trei ani nu expiră deoarece pretenția la crearea unei condiții a proprietății închiriate adecvate utilizării contractuale este o pretenție reală la prestație care vizează executarea permanentă.
Termenul „grant” din § 535, paragraful 1 teza 1 BGB arată clar că obligația proprietarului nu constă doar în actul unic de închiriere, ci că proprietarul trebuie să permită chiriașului să-l folosească contractual pe toată durata închirierii. perioada si de aceea este obligata sa faca si ceva pozitiv si anume sa pastreze bunul inchiriat intr-o stare potrivita folosirii contractuale.
O astfel de obligație contractuală pe termen lung nu poate deveni prescrisă pe durata existenței raportului contractual, deoarece ea ia naștere constant în această perioadă, chiar dacă are ca scop eliminarea defectelor deja survenite.
Termenul de prescripție este menit să protejeze debitorul de a fi trimis în judecată pentru evenimente petrecute cu mult timp în urmă pe care nu le mai poate lămuri deoarece a pierdut probe pentru eventuale obiecții întemeiate sau nu mai pot fi găsiți martori.
Aceste considerații nu se aplică cererii chiriașului pentru eliminarea defectelor din imobilul închiriat. O lipsă de dovezi din partea proprietarului cu privire la timpul scurs de la prima apariție a defectului poate fi exclusă, întrucât cererea chiriașului este doar de a pune bunul închiriat în stare de folosință și, prin urmare, nu depinde de o stare care era în trecut.